Desvinculación entre propietario e inquilino respecto al pago de servicios públicos
¿Es posible solicitar garantías o depósitos en contratos de arrendamiento para asegurar el pago de servicios públicos a la Empresa de Servicios?
Otras situaciones donde no hay solidaridad entre propietario e inquilinos:
Por lo general, no se pueden requerir garantías o depósitos en contratos de arrendamiento de vivienda, excepto en el caso de los servicios públicos, pero únicamente a favor de la Empresa de Servicios Públicos para romper la solidaridad en el pago entre el propietario y el inquilino.
Infografía (haz clic en la imagen para ampliar)
Norma general:
Prohibición de garantías y depósitos en contratos de arrendamiento de vivienda
En contratos de arrendamiento de vivienda, ya sea escritos o verbales, NO se pueden solicitar garantías como depósitos en efectivo, firmar pagarés o letras de cambio, dejar bienes en prenda, etc., tal como lo establece la Ley de Arrendamiento de Vivienda 820 de 2003.
Excepción: Servicios públicos
Aunque se pueden exigir garantías o pólizas para garantizar el pago de servicios públicos, no cualquier tipo de garantía es válida.
Muchos propietarios requieren que el arrendatario firme pagarés o letras de cambio para garantizar los servicios públicos o deposite dinero o cheques con el mismo propósito.
Sin embargo, las garantías permitidas para asegurar el pago de servicios públicos deben ser a favor de la empresa de servicios públicos, no del propietario del inmueble.
Ley 820 de 2003
“Artículo 15. Reglas sobre los servicios públicos domiciliarios y otros.
Cuando un inmueble se arrienda, ya sea de forma verbal o escrita, y el pago de los servicios públicos es responsabilidad del arrendatario, se deben seguir ciertas pautas para evitar que el inmueble quede afectado por los pagos de servicios públicos:
1. Al momento de firmar el contrato, el arrendador puede requerir que el arrendatario proporcione garantías o fianzas para asegurar el pago de las facturas de servicios públicos a cada empresa prestadora. […]»
(Subrayado y negritas añadidos).
En resumen, las garantías aceptadas son:
Depósitos en dinero a favor de la empresa de servicios públicos;
Garantías otorgadas por instituciones financieras o fiduciarias;
Pólizas de seguros;
Fiador;
Endoso de títulos y/o garantías;
Fiducia y encargo fiduciario;
Desvinculación entre propietario e inquilino respecto al pago de servicios públicos
Por lo general, el propietario, suscriptor y usuario son solidariamente responsables ante la Empresa de Servicios Públicos, pudiendo el inmueble ser embargado por mora en los pagos.
Para evitar esta solidaridad, se debe denunciar el contrato de arrendamiento y constituir las garantías a favor de la Empresa de Servicios Públicos como se explicó anteriormente.
El proceso es sencillo: se debe acudir a la Empresa de Servicios Públicos, solicitar el formulario de denuncia del contrato de arrendamiento y constituir las garantías necesarias según las indicaciones de la empresa en cuanto al tipo de garantía y monto requerido.
Es importante destacar que mientras el propietario o arrendatario no realicen la denuncia del contrato de arrendamiento con las garantías necesarias ante la empresa de servicios públicos, la responsabilidad solidaria prevista en la Ley 142 de 1994 persistirá.
En otras palabras, no basta con que el arrendatario constituya las garantías, también debe notificar su constitución a la Empresa de Servicios Públicos.
¿Es posible solicitar garantías o depósitos en contratos de arrendamiento para asegurar el pago de servicios públicos a favor de la Empresa de Servicios?
No. Solo se puede solicitar al arrendatario antes de la firma del contrato, ya que después de la celebración del mismo no se le puede exigir, a menos que el inquilino lo acepte.
Ley 820 de 2003
“Artículo 15. Reglas sobre los servicios públicos domiciliarios y otros.
Cuando un inmueble se arrienda, ya sea de forma verbal o escrita, y el pago de los servicios públicos es responsabilidad del arrendatario, se deben seguir ciertas pautas para evitar que el inmueble quede afectado por los pagos de servicios públicos:
1. Al momento de firmar el contrato, el arrendador puede requerir que el arrendatario proporcione garantías o fianzas para asegurar el pago de las facturas de servicios públicos a cada empresa prestadora. […]»
(Subrayado y negritas añadidos).
Otras situaciones donde no hay solidaridad entre propietario e inquilinos:
Finalmente, también se establece que no hay solidaridad en los siguientes casos, según la Circular Interna de la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios 007 de 2006:
No hay solidaridad si el contrato de servicios públicos no está vigente al momento de la venta del inmueble.
En acuerdos de pago donde no participa el propietario.
Cuando el prestador instala nuevos servicios y el inmueble está en mora.
La solidaridad se rompe si un tercero solicita servicios públicos en lugar del propietario.
En traslados de líneas telefónicas.
Si el suscriptor cumple con sus obligaciones contractuales.
La solidaridad no aplica a cargos comerciales incluidos en la factura.
No hay solidaridad entre coarrendatarios a menos que sean usuarios del servicio.
No se rompe la solidaridad en el servicio de aseo, ya que no se puede suspender.
Y, por supuesto, como se explicó anteriormente, cuando el arrendatario garantiza el pago de servicios públicos mediante póliza o depósito a la Empresa de Servicios Públicos.
