Servicio de alojamiento turístico en conjuntos residenciales
Informe de propiedades para alojamiento turístico no autorizadas o inscritas
Lista de huéspedes
Finalización anticipada del contrato de alojamiento
Comportamientos sancionables para los proveedores de servicios turísticos
Los propietarios en conjunto con el administrador tienen la posibilidad de destinar propiedades de la comunidad a servicios turísticos siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos previos. A continuación, se detallan los aspectos a considerar al destinar estas propiedades para alojamiento turístico.
El artículo 2.2.4.4.12.1 del Decreto 1074 de 2015 establece que cualquier individuo o empresa que entregue una propiedad para el uso de una o más personas a cambio de un pago, por periodos inferiores a treinta días de manera habitual, se considera un proveedor de servicios turísticos. Asimismo, se establece que estas propiedades deben estar inscritas en el Directorio Nacional de Turismo obligatoriamente para poder ser utilizadas como alojamiento turístico.
En la siguiente infografía se resumen las medidas a tener en cuenta para destinar propiedades a alojamiento turístico en conjuntos residenciales de uso residencial:
Registro en el Directorio Nacional de Turismo
El artículo 20 del Decreto 504 de 1997 establece los requisitos generales que los proveedores de servicios turísticos deben cumplir. Entre estos requisitos se incluyen los siguientes documentos:
Información personal y dirección de la persona natural o jurídica que actúa como proveedor del servicio.
Descripción detallada de los servicios turísticos ofrecidos.
Documentación que acredite la existencia y representación legal. Para empresas, el certificado de existencia y representación legal emitido por la cámara de comercio; para personas naturales, el certificado de inscripción en el registro mercantil.
Demostración de capacidad técnica, operativa, financiera y de origen de los fondos.
Garantía de la prestación del servicio al turista.
Pagos de impuestos municipales y el impuesto al valor agregado (IVA).
Modalidad de acuerdo
El proveedor de servicios (dueño de la propiedad) y el usuario deben firmar un contrato de alojamiento de acuerdo a lo establecido en el artículo 79 de la Ley 300 de 1996, la Ley 1101 de 2006 y las disposiciones pertinentes del Código de Comercio. Para este tipo de servicios turísticos no se aplicarán las normas referentes al contrato de arrendamiento de vivienda urbana.
Servicio de alojamiento turístico en conjuntos residenciales
El artículo 2.2.4.4.12.3 del mencionado Decreto 1074 de 2015 señala que en el reglamento interno de los conjuntos residenciales debe estar autorizada previamente la destinación de una o varias propiedades, total o parcialmente, para la prestación permanente u ocasional de servicios de alojamiento turístico.
Esto se debe a lo establecido en el numeral 7 del artículo 5 de la Ley 0675 de 2001, la cual indica que el reglamento del conjunto residencial debe determinar la destinación de las propiedades privadas que conforman el edificio o conjunto.
En este sentido, el Consejo de Estado, a través de la Sentencia 110010324000201000402 00 de 2021, indicó que esta destinación debe estar contemplada en el reglamento interno, ya que el artículo 18 de la ley mencionada establece que los propietarios de propiedades privadas deben usarlas de acuerdo a su naturaleza y destinación según lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal. Además, se estableció que «en caso de uso comercial, el propietario solo podrá utilizar la propiedad para (…) los fines u objetos acordados en el reglamento de propiedad horizontal, a menos que la asamblea lo autorice».
Informe de propiedades destinadas a alojamiento turístico no autorizadas o inscritas
De acuerdo con el párrafo del artículo 2.2.4.4.12.3 del Decreto 1074 de 2015, se establece que el administrador del conjunto residencial debe informar al Ministerio de Comercio, Industria y Turismo sobre las propiedades destinadas a alojamiento turístico que no estén autorizadas en el reglamento interno del conjunto o que no estén inscritas en el Directorio Nacional de Turismo.
Lista de huéspedes
Los propietarios o el administrador del conjunto residencial deben completar tarjetas de registro por cada huésped (la información requerida en estas tarjetas se encuentra especificada en el artículo 2.2.4.4.12.4 del Decreto 1074 de 2015). Estas tarjetas deben permanecer en la administración durante la estadía de los huéspedes en el conjunto y deben ser archivadas por un mínimo de cinco años a partir de la fecha de salida de los huéspedes.
Finalización anticipada del contrato de alojamiento
El propietario o administrador puede dar por terminado el contrato de alojamiento y exigir la devolución inmediata de la propiedad turística sin necesidad de intervención judicial si la conducta de los huéspedes afecta la tranquilidad, seguridad y salubridad de los demás huéspedes o residentes. Asimismo, se podrá dar por terminado el contrato si el huésped o sus acompañantes incumplen lo establecido en el reglamento interno del conjunto residencial.
En cualquier caso mencionado, el huésped puede solicitar el reembolso del dinero por el servicio no utilizado y el propietario o administrador está obligado a devolverlo.
Comportamientos sancionables para los proveedores de servicios turísticos
El Ministerio de Comercio, Industria y Turismo podrá imponer sanciones a los proveedores de servicios turísticos por las siguientes conductas:
Presentar documentación falsa o alterada al Ministerio de Comercio.
Utilizar publicidad engañosa o que induzca a error al público sobre precios, calidad o alcance del servicio turístico.
Proporcionar información engañosa sobre la modalidad del contrato, la naturaleza jurídica de los derechos derivados del mismo y sus condiciones, o sobre las características de los servicios turísticos ofrecidos y los derechos y obligaciones de los turistas.
No cumplir con los servicios ofrecidos a los turistas.
Incumplir las obligaciones frente a las autoridades de turismo.
Violar las normas que regulan la actividad turística.
Operar sin el registro requerido por el artículo 61 de la Ley 300 de 1996.
